Cuotas CDD en Florida, Explicadas para Compradores de Casa

¿Qué Es una Cuota CDD? El Community Development District Detrás de Ella

Un community development district, o CDD, es una unidad local de gobierno de propósito especial creada bajo el Capítulo 190 de los Florida Statutes. El condado de Osceola describe estos distritos como creados bajo la Uniform Community Development District Act of 1980, y el sitio web del condado enumera más de 50 de ellos.

En la práctica, el costo de la infraestructura de una comunidad se paga mediante cargos a las casas a las que sirve, y la cuota CDD es la parte que le toca a tu casa.

Qué Pagan los Cargos del CDD

El condado de Osceola dice que los cargos del CDD pagan infraestructura como calles, agua y alcantarillado, drenaje e instalaciones recreativas. La divulgación que la ley de Florida exige en un contrato dentro de un CDD dice que los impuestos y cargos pagan los costos de construcción, operación y mantenimiento de ciertas instalaciones y servicios públicos, y que la junta directiva del distrito los fija cada año.

Cuotas CDD vs. Cuotas de HOA

Son cargos separados de organizaciones separadas. La divulgación que exige la ley dice que los impuestos y cargos del CDD son adicionales a los impuestos y cargos del condado y de otros gobiernos locales.

La división de responsabilidades varía según la comunidad. El Osceola Village Center CDD describe que su CDD se encarga de infraestructura como el drenaje pluvial, el agua y alcantarillado y el alumbrado público, y que su HOA se encarga de las amenidades y las restricciones de las escrituras. En otras comunidades el CDD puede ser dueño de la piscina o de la casa club, así que pregunta qué entidad es dueña de qué y cuál lo paga, y pide las cifras del CDD y de la HOA por separado.

Las Dos Partes de un Cargo del CDD

La mayoría de las facturas del CDD tienen dos partes. La primera paga los bonos que financiaron la infraestructura. El Osceola Village Center CDD describe esa parte como generalmente fija durante el plazo de los bonos. La segunda cubre operación y mantenimiento, y esa parte puede subir o bajar de un año a otro.

El Capítulo 190 limita cuánto tiempo puede durar la parte de la deuda. Los bonos deben vencer dentro de los 40 años siguientes a su emisión (Sección 190.016), y los cargos del distrito pueden pagarse en no más de 30 pagos anuales (Sección 190.022). Son dos límites separados, uno sobre el vencimiento de los bonos y otro sobre el número de pagos anuales. Los documentos de los bonos de cada distrito fijan el calendario real, y los bonos refinanciados o reemitidos pueden cambiar los plazos, así que pide el calendario vigente en lugar de suponer.

Cómo Se Cobran los Cargos del CDD

Muchos distritos usan el método uniforme (uniform method), en el que el distrito certifica su lista de cargos ante el recaudador de impuestos del condado a más tardar el 15 de septiembre de cada año (Sección 197.3632) y el cargo se cobra en la misma factura y al mismo tiempo que los impuestos a la propiedad. El Tax Collector (recaudador de impuestos) del condado de Orange señala que los cargos no ad valorem generalmente se imponen por unidad y no según el valor de tu casa, y que las facturas se envían a más tardar el 1 de noviembre. Pregunta cómo reparte tu distrito su cargo. Como estos cargos generalmente se imponen por unidad y no según el valor, una exención homestead, que reduce los impuestos basados en el valor, generalmente no los reduce.

La ley también permite que los distritos cobren mediante otros medios previstos por la ley, así que confirma cómo cobra el distrito de una casa específica. Según la Sección 190.021, los cargos no pagados constituyen un gravamen (lien) sobre la propiedad, en igualdad de rango con los impuestos estatales, del condado, municipales y de la junta escolar.

El cargo se factura una vez al año, así que divide el total anual entre 12 para tu presupuesto mensual, y pregúntale a tu prestamista si se incluirá en tu cuenta de depósito en garantía (escrow).

Lo Que Te Informan Cuando Compras

Para la venta inicial de una casa en un CDD, la Sección 190.048 exige una divulgación en letra negrita y visible inmediatamente antes de la línea de firma del comprador. Indica que el distrito puede imponer impuestos o cargos sobre la propiedad y que estos son adicionales a otros impuestos y cargos locales.

Esa ley cubre las ventas iniciales. Si compras una reventa, no cuentes con el mismo aviso. Pídele al vendedor, a la compañía de título o al propio distrito los montos vigentes de los cargos, la fecha en que terminan los bonos y cualquier saldo pendiente. Tu contrato y los documentos de la comunidad pueden incluir otras divulgaciones, así que pregúntanos a nosotros y a tu abogado de cierre qué aplica.

¿Puedes Pagar el CDD por Adelantado?

Depende del distrito. El Capítulo 190 deja los términos y privilegios para redimir los bonos a los documentos de los bonos de cada distrito, así que las reglas de prepago dependen del distrito. Antes de contar con pagar por adelantado la parte de la deuda, pídele al administrador del distrito (district manager) una cifra de liquidación por escrito y pregunta qué se sigue cobrando después, ya que los cargos de operación y mantenimiento son aparte de los bonos.

¿Los Cargos del CDD Son Deducibles de Impuestos?

El IRS dice que los impuestos por beneficios locales generalmente no son deducibles, con excepciones para cargos de mantenimiento, reparación o intereses relacionados con esos beneficios, y esa página no menciona los cargos de CDD por nombre. Pregúntale a un CPA cómo se trata tu factura en lugar de suponer en un sentido u otro.

Cómo Encontrar el CDD y Su Costo para una Dirección Específica

Empieza por el condado. La búsqueda de facturas del Tax Collector del condado de Orange muestra los cargos en la factura de impuestos de una propiedad, el condado de Osceola publica una lista de sus community development districts con sus sitios web, y el Tax Collector del condado de Polk mantiene un directorio de autoridades que imponen cargos que incluye a los CDD. El constructor o la compañía de título también pueden darte las cifras de los cargos de la comunidad.

Confirmamos los números comunidad por comunidad para las casas que estás considerando, para que el pago mensual con el que planificas sea el real.

Qué Preguntar Antes de Comprar

Pide el cargo anual de la deuda y el cargo anual de operación y mantenimiento, por separado. Pregunta cuándo terminan los bonos, cómo cobra el distrito, si el monto de operación y mantenimiento ha cambiado en los últimos años y dónde encontrar el presupuesto y los informes financieros del distrito. Luego suma el monto del CDD y las cuotas de HOA a tu estimado de pago junto a los impuestos y el seguro, y compara comunidades según el costo mensual total, ya sea que pienses vivir en la casa o rentarla.