Comprar Bienes Raíces en Florida como Extranjero

¿Puede un Extranjero Comprar en Florida?

Las leyes de Florida que revisamos no exigen ciudadanía ni residencia a los compradores de vivienda en general, pero sí restringen las compras de ciertos "foreign principals" (el término legal para ciertos actores extranjeros). Según el Capítulo 692 de los Florida Statutes, ese término incluye a los gobiernos y funcionarios de China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, el régimen de Maduro en Venezuela y Siria; a las entidades organizadas en esos países o con sede principal en ellos; y a las personas domiciliadas allí que no son ciudadanos ni residentes permanentes de Estados Unidos.

La ley les prohíbe a esos foreign principals ser dueños de terrenos agrícolas, y ser dueños de bienes inmuebles a menos de 10 millas de una instalación militar o de una instalación de infraestructura crítica. Para las personas domiciliadas en China que no son ciudadanos ni residentes permanentes legales de Estados Unidos, una sección aparte (692.204) abarca cualquier bien inmueble en Florida, con una excepción para una residencia de hasta 2 acres comprada a tu propio nombre si tienes una visa que no sea de turista o documentación de asilo y la casa no está a menos de 5 millas de una instalación militar. Las secciones 692.203 y 692.204 también establecen sanciones penales y civiles, y la 692.203 establece requisitos de registro para algunos propietarios.

El texto de la ley que revisamos proviene del sitio espejo Florida Public Law, actualizado hasta el otoño de 2025, y no pudimos confirmar si ha sido modificado desde entonces. Pregúntale a un abogado de bienes raíces si te aplica antes de firmar un contrato.

La Impugnación en los Tribunales

La ley fue impugnada en un tribunal federal en el caso Shen v. Simpson. La página del caso de la ACLU dice que el Undécimo Circuito falló 2 a 1 en noviembre de 2025 que los demandantes no tenían legitimación (standing) para impugnar la restricción de compra, y que después los demandantes retiraron voluntariamente sus reclamos, por lo que el caso aparece como cerrado. La página no reporta ningún fallo que anule la ley, y un fallo sobre legitimación no decide si la ley es válida. Trátala como vigente a menos que un abogado te diga lo contrario.

Financiamiento Sin Historial Crediticio en Estados Unidos

La Selling Guide de Fannie Mae establece reglas de elegibilidad para extranjeros residentes permanentes legales y residentes no permanentes, y la página que revisamos no las establece para prestatarios sin ningún estatus de residencia en Estados Unidos. Esos compradores muchas veces recurren a prestamistas con programas para extranjeros, y las condiciones varían según el prestamista.

Pregúntale a cada prestamista qué pago inicial exige, qué documentos de tu país acepta en lugar de un historial crediticio en Estados Unidos, y qué tasa y cargos aplican. Algunos compradores internacionales compran de contado y consideran el financiamiento más adelante.

ITIN y Cuentas Bancarias

El IRS describe el Individual Taxpayer Identification Number (ITIN, número de identificación personal del contribuyente) como un número para el procesamiento de impuestos destinado a ciertos extranjeros no residentes y residentes que no pueden obtener un número de Seguro Social. Se solicita con el Formulario W-7 y documentos que prueben tu identidad y tu condición de extranjero, por correo, en una oficina del IRS o a través de un agente de aceptación del IRS. Pregúntale a tu compañía de título y a tu prestamista qué identificación exigen en el cierre, y pregúntale a tu CPA si vas a necesitar un ITIN para declaraciones de impuestos relacionadas con la propiedad.

En la práctica, abrir una cuenta bancaria en Estados Unidos antes del cierre facilita el pago de servicios y cuotas de HOA y el cobro de ingresos por renta, así que empieza con tiempo.

Cómo Queda el Título y el Impuesto Sucesorio de Estados Unidos

La propiedad individual, la propiedad conjunta, una LLC y un fideicomiso tienen cada uno implicaciones distintas en responsabilidad legal, tratamiento sucesorio e impuestos. Decide esto antes del cierre, porque cambiarlo después puede salir caro.

El IRS dice que el albacea de un no residente que no es ciudadano estadounidense debe presentar el Formulario 706-NA si el valor de los bienes ubicados en Estados Unidos, junto con ciertos otros montos, supera un umbral de presentación de $60,000, que no se ajusta por inflación. Los bienes raíces ubicados en Estados Unidos cuentan. Presentar el formulario no es lo mismo que no deber nada, ya que el impuesto sucesorio puede aplicar a bienes raíces en Estados Unidos, y un CPA puede estimarlo para tu estructura de propiedad. El IRS también señala que algunos países tienen tratados de impuesto sucesorio con Estados Unidos que pueden cambiar el resultado.

Compras de Contado y la Regla de Reporte de FinCEN

FinCEN adoptó una regla que exige reportes sobre ciertas transferencias de propiedad residencial pagadas totalmente de contado a entidades legales y fideicomisos, y FinCEN pospuso su inicio al 1 de marzo de 2026. Al 24 de septiembre de 2026, el sitio web de FinCEN decía que el Tribunal de Distrito de Estados Unidos para el Distrito Este de Texas anuló la regla el 19 de marzo de 2026, que FinCEN y el Departamento de Justicia habían apelado, y que mientras la orden del tribunal siga vigente, las personas obligadas a reportar no tienen que presentar reportes. El estado de la regla podría cambiar, así que pregúntale a tu compañía de título qué reportes aplican en tu cierre.

FIRPTA Cuando Eventualmente Vendas

La Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA, ley de impuestos sobre la inversión extranjera en bienes inmuebles) grava a las personas extranjeras cuando disponen de bienes inmuebles en Estados Unidos. El IRS dice que, en general, el comprador debe retener el 15 por ciento del monto total realizado. Según el código tributario, la retención es menor o innecesaria en algunos casos: no aplica cuando el comprador adquiere la propiedad para usarla como residencia y el monto realizado es de $300,000 o menos, y la tasa es del 10 por ciento para una residencia comprada por más de $300,000 y hasta $1 millón. Esto lo decide el uso que el comprador piensa darle, así que tu CPA y la compañía de título lo confirman.

La retención no es un impuesto adicional. El código tributario dice que los montos retenidos se acreditan contra el impuesto sobre la renta calculado en tu declaración. Un vendedor o un comprador puede solicitar un certificado de retención para una retención reducida o nula presentando el Formulario 8288-B. Pídele a tu CPA que lo planifique antes de comprar, porque afecta el efectivo que recibes en el cierre.

Rentar la Propiedad

Revisa qué permiten la comunidad y el condado antes de hacer una oferta, ya que la renta a corto plazo está permitida en algunas comunidades del Centro de Florida y restringida en otras. Nuestra guía sobre las reglas de renta a corto plazo en el Centro de Florida explica qué revisar.

Florida cobra un impuesto del 6 por ciento sobre las rentas de vivienda de seis meses o menos, según la Sección 212.03 de los Florida Statutes, y el condado de Orange dice que su impuesto de desarrollo turístico (tourist development tax) también es del 6 por ciento sobre las rentas a corto plazo de menos de seis meses. Las tasas y las reglas varían según el condado. Pregúntale a un abogado o a un contador qué reglas de registro, licencias e impuestos aplican a tu propiedad.

En cuanto a los impuestos federales, el IRS dice que los ingresos por renta de un extranjero no residente que no están vinculados a un negocio en Estados Unidos generalmente pagan un impuesto del 30 por ciento, o una tasa menor por tratado, y que puedes elegir tratarlos como ingresos efectivamente vinculados (effectively connected income), lo que permite deducciones y grava el ingreso neto a tasas graduales. Habla de esa elección con tu CPA.

Cerrar desde el Extranjero

Pregúntale a tu compañía de título desde temprano qué método de firma va a aceptar. La ley de Florida enumera formas de hacer el reconocimiento de firma (acknowledgment) de un documento fuera de Estados Unidos, incluyendo ante un notario extranjero que use sello o ante un funcionario diplomático o consular de Estados Unidos (Sección 695.03). Florida también permite la notarización en línea por un notario de Florida, y la Sección 117.265 agrega requisitos cuando quien firma está fuera de Florida, así que pregúntale a la compañía de título si la va a usar.

El Convenio de La Haya sobre la Apostilla sustituye la legalización diplomática o consular entre sus estados miembros por un solo certificado, así que los documentos notariados en un país miembro pueden necesitar una apostilla. Si piensas usar un poder notarial, Florida exige la firma del otorgante (la persona que da el poder), dos testigos que firmen y un reconocimiento de firma (Sección 709.2105), y la compañía de título decide si va a aceptar el documento.

Las transferencias bancarias desde el extranjero toman tiempo, así que planea el envío mucho antes del día del cierre.

Comprar Es un Tema Aparte de tu Estatus Migratorio

Comprar una casa es un asunto separado de tu visa o tu residencia. Si estás considerando mudarte a Estados Unidos, pregúntale a un abogado de inmigración cómo encaja una compra en tus planes en lugar de dar por hecho que ayuda.

Diana Gutiérrez es agente de bienes raíces con licencia, no abogada ni CPA. Esta guía resume fuentes públicas al 24 de septiembre de 2026 y no es asesoría legal ni fiscal.